Jakarta, CNBC Indonesia – Fenomena pemilik rumah menawarkan take over Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan harga sangat murah, bahkan gratis, semakin mudah ditemukan di media sosial. Kondisi ini muncul ketika sebagian debitur memilih melepas rumah dan mengalihkan kewajiban cicilannya kepada orang lain meski telah mengeluarkan uang cukup besar selama beberapa tahun.
Senior Research Advisor Knight Frank Indonesia Syarifah Syaukat mengatakan fenomena tersebut berkaitan erat dengan kemampuan debitur dalam memenuhi cicilan setelah memasuki periode bunga floating. Kenaikan suku bunga dapat membuat cicilan yang sebelumnya masih terjangkau menjadi semakin berat.
“Fenomena take over KPR, atau berpindah bank, umumnya merujuk pada kesanggupan konsumen atau debitur dalam melunasi cicilan KPR yang telah disepakati di awal. Hal ini biasanya dilakukan oleh debitur KPR yang sudah memasuki masa periode cicilan bunga floating. Dengan kenaikan suku bunga yang tak menentu atau meningkat, maka cicilan pada masa floating semakin terasa lebih berat,” kata Syarifah kepada CNBC Indonesia, Sabtu (5/9/2026).
Dalam kondisi seperti itu, pengalihan KPR ke bank lain menjadi salah satu pilihan yang dapat dipertimbangkan debitur. Skema tersebut memungkinkan debitur mendapatkan periode bunga baru sehingga tekanan cicilan dapat berubah, meski keputusan untuk berpindah bank tetap membutuhkan perhitungan menyeluruh.
“Berpindah layanan KPR ke instansi bank lain akan menunda masa bunga floating yang kemungkinan akan mengalami penurunan ke depannya. Perhitungan perlu dilakukan secara detail untuk melihat keuntungan atau kerugian yang akan dialami nantinya, tidak hanya dilihat dari biaya take over saja,” ujarnya.
Persoalannya, tidak semua debitur berada dalam kondisi keuangan yang memungkinkan untuk mempertahankan rumah hingga masa kredit selesai. Ketika pasar properti residensial bergerak stagnan, mencari pembeli baru juga tidak selalu mudah, terutama untuk segmen masyarakat menengah ke bawah.
Syarifah melihat kondisi ekonomi kelompok masyarakat tersebut ikut menjadi pertimbangan ketika pemilik memutuskan memberikan potongan besar dalam proses pengalihan KPR. Dalam beberapa kasus, nilai yang diminta bahkan bisa lebih rendah dibandingkan uang yang sudah dikeluarkan pemilik sebelumnya.
“Dengan kondisi pasar properti residensial yang sedang stagnan, kondisi keuangan atau perekonomian pada segmen masyarakat menengah ke bawah yang challenging, menjadi di antara alasan debitur menawarkan potongan atau bahkan sampai gratis untuk berpindah tangan KPR,” katanya.
Besarnya keuntungan dari take over juga sangat bergantung pada struktur bunga di bank lama dan bank baru. Perbedaan tingkat bunga dapat menghasilkan selisih cicilan yang cukup besar sepanjang sisa masa kredit, tetapi angka tersebut tidak bisa dihitung hanya dari cicilan bulanan.
“Misalnya saja, debitur melakukan take over KPR karena telah memasuki periode jenjang bunga floating hingga 13%. Pada bank yang baru, hasil cicilan KPR hanya dikenakan bunga berjenjang dengan start 5,75%. Selisih yang diperhitungkan dapat diukur dari sisa plafon dan tenor yang dibandingkan dengan kondisi bunga yang berbeda,” tutur Syarifah.
Di sisi lain, calon debitur yang tertarik mengambil rumah dengan skema take over juga perlu berhati-hati. Biaya yang muncul dalam proses pengalihan kredit dapat membuat perhitungan keuntungan berubah, sehingga harga take over yang terlihat murah belum tentu menjadi gambaran biaya sebenarnya.
“Namun perlu cermat, bahwa perhitungan ini juga perlu melibatkan biaya lainnya seperti biaya penalty, asuransi jiwa, biaya appraisal, AJB, akad bank, dan sebagainya,” pungkas Syarifah.
 Awal Desember 2017, Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) mencatat capaian Program Satu Juta Rumah sebanyak 765.120 unit rumah, didominasi oleh pembangunan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) sebesar 70 persen, atau sebanyak 619.868 unit, sementara rumah non-MBR yang terbangun sebesar 30 persen, sebanyak 145.252 unit.Program Satu Juta Rumah yang dicanangkan oleh Presiden Joko Widodo, sekitar 20 persen merupakan rumah yang dibangun oleh Kementerian PUPR berupa rusunawa, rumah khusus, rumah swadaya maupun bantuan stimulan prasarana dan utilitas (PSU), 30 persen lainnya dibangun oleh pengembang perumahan subsidi yang mendapatkan fasilitas KPR FLPP, subsisdi selisih bunga dan bantuan uang muka. Selebihnya dipenuhi melalui pembangunan rumah non subsidi oleh pengembang.Ketua Umum Asosiasi Pengembang Perumahan dan Pemukiman Seluruh Indonesia (Apersi) Junaidi Abdillah mengungkapkan, rumah tapak masih digemari kelas menengah ke bawah.Kontribusi serapan properti oleh masyarakat menengah ke bawah terhadap total penjualan properti mencapai 70%.Serapan sebesar 200.000 unit ini, akan terus meningkat pada tahun 2018 menjadi 250.000 unit. Foto: Muhammad Luthfi Rahman
|
Nyicil Rumah KPR Sudah Rp 200 Juta, Pilih Lepas Take Over Gratis
Fenomena pemilik rumah yang menawarkan take over Kredit Pemilikan Rumah (KPR) secara gratis kembali muncul. Salah satunya dialami Banana (nama samaran), seorang pemilik rumah di Kabupaten Bekasi yang mengaku sudah mengeluarkan lebih dari Rp200 juta selama mencicil rumah, tetapi kini memilih mengalihkannya tanpa meminta uang pengganti.
Banana mengambil keputusan tersebut setelah kondisi keuangannya berubah drastis. Bisnis yang dijalankannya bangkrut sekitar dua tahun lalu, sementara pendapatan setelahnya belum kembali stabil.
“Jadi saya overkredit karena 2 tahun yang lalu bisnis saya bangkrut dan mengalami penurunan pendapatan secara drastis. Dari situ saya memang masih punya tabungan namun pendapatan masih sangat tidak stabil,” kata Banana kepada CNBC Indonesia, Jumat (28/6/26).
Keputusan untuk melepas rumah secara gratis juga berkaitan dengan ketatnya persaingan di kawasan tempat tinggalnya. Banyak unit serupa yang ditawarkan untuk dijual maupun disewakan, sehingga rumah yang dimilikinya sulit mendapatkan pembeli meski sudah dipasarkan dalam waktu cukup lama.
“Saya mengajukan TO gratis karena di perumahan ini banyak rumah serupa yang dijual ataupun dikontrakan. Menurut saya persaingan di sini sangat sengit dan di ekonomi yang sedang sulit ini membutuhkan waktu yang lama untuk menjual rumah,” ujarnya.
Dirinya sudah mencoba menjual rumah tersebut melalui cara konvensional selama dua tahun. Setelah mempertimbangkan kondisi keuangan dan risiko kredit, ia menilai take over gratis menjadi pilihan yang lebih masuk akal dibandingkan terus menggunakan tabungan untuk menutup cicilan.
“Setelah melalui banyak perhitungan, akan lebih menguntungkan untuk mengalihkannya dengan gratis daripada terus menggerus tabungan saya atau mempertaruhkan nama baik (BI checking) saya,” katanya.
Persoalan lain muncul dari sisi harga rumah dan cicilan. Bagi calon pembeli yang mampu mengakses pembiayaan bank, rumah tersebut harus bersaing dengan unit baru yang ditawarkan pengembang. Sementara itu, nilai cicilan yang harus ditanggung dinilai membuat jumlah peminat semakin terbatas.
“Kendalanya kalau untuk orang yang bankable adalah bersaing dengan developer yang menjual rumah baru. Lalu harga rumah dan cicilannya cukup mahal dan tidak banyak peminatnya. Lokasi juga tidak terlalu strategis dan pembangunannya sudah stuck atau tidak ada yang bisa dikembangkan lagi,” ujar Banana.
Tekanan cicilan juga menjadi salah satu alasan Banana memilih melepas rumah tersebut. Cicilan yang sebelumnya berada di kisaran Rp4 juta per bulan kini meningkat menjadi sekitar Rp5,7 juta, dengan bunga floating yang berlaku saat ini sebesar 8,97%.
“Kemudian cicilan ini salah satu alasan juga. Awalnya Rp4 jutaan sekarang Rp5,7 juta, itu pun belum termasuk floating sesuai suku bunga saat ini. Sisa tenor Rp577 juta, bunga floating 8,97%, cicilan Rp5,7 juta. No denda, dijamin kredit saat ini lancar. Sudah jalan 4 tahun, sisa 16 tahun lagi, bisa di-adjust lagi kok,” pungkas Banana.
(wur/wur)
